Jリートは、不動産から入ってくる賃料収入などをベースに分配金が出る仕組み。株みたいに市場でそのまま売買できるのが分かりやすいところ。
1476（iシェアーズ・コア Jリート ETF）は、そのJリート市場全体にまとめて乗れる商品だ。個別銘柄を一つずつ追いかけるのがしんどい人ほど、こういう「まとめ買い」は効いてくる。
この記事では、1476の中身（組入銘柄）と用途別の比率を一度整理する。
そのうえで、2026年のオフィス供給増とか、金利環境の変化みたいな「Jリートに効きやすい前提」を踏まえて、初心者でも判断しやすい見方をまとめていく。
狙いはシンプルで、個別リートを調べ続ける負担を減らしつつ、不動産の収益を分散して取り入れること。
1476の仕組みや特徴を整理したい場合は、基本からまとめた解説記事を先に読む
結論：1476は「中身の分散」で安定を狙うETF
1476のいちばんの特徴は、どれか一つのリートを当てにいく商品ではないという点にある。
Jリート全体を、だいたい時価総額に近い形で広く持つ設計。ここが軸。
その分、特定の物件でトラブルが出たり、特定セクターが一時的に崩れたりしても、影響は薄まりやすい。良くも悪くも「全体平均」に近づく仕組みだ。
一方で注意点もある。
構造上、オフィス比率はやや高めになりやすい。東京都心のオフィス市況や金利動向の影響は、どうしても受ける。
2026年はオフィス供給が増えやすいタイミングでもある。
これをリスクと見るか、織り込み済みと考えるか。判断が分かれやすいところ。
1476とは｜どの指数に連動し、何を持っているか
1476は、東証REIT指数への連動を目指すETF。パッシブ運用なので、基本は指数の構成に沿って銘柄と比率が決まる。
初心者が押さえておく点は大きく3つある。
中身はJリートそのもの。オフィス、物流、住宅、商業施設、ホテルなど、用途の異なる不動産にまとめて投資する形になる。
比率は時価総額ベースで、規模の大きいリートほど上位に来やすい。上位銘柄の動きが、そのままETFの値動きに効きやすい構造だ。
指数の定期見直しやリート同士の合併などに応じて、中身は少しずつ入れ替わる。この自動更新が、個別を追わなくて済む理由でもある。
1476は「何を持っているか」を細かく把握しなくても、市場全体の形に沿って保有が続く商品。
そう理解しておくと扱いやすい。
組入銘柄トップ10｜上位比率と特徴を押さえる
1476は分散されているが、上位銘柄の影響は大きい。2026年1月30日時点では、上位5銘柄の合計が26.89%、トップ10合計が45.46%となっている。
まずは上位銘柄がオフィス寄りか、総合型か、物流寄りかを把握すると中身が見える。
2026年1月30日時点 組入上位10銘柄
| 順位 | コード | 銘柄名 | 構成比 | 特徴メモ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 7.38% | 都心大型オフィス中心 |
| 2 | 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 5.45% | オフィス中心で都心比重が高い傾向 |
| 3 | 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 5.38% | 商業とオフィスなどの複合型 |
| 4 | 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 4.53% | 総合型で規模が大きい |
| 5 | 8972 | KDX不動産投資法人 | 4.15% | 用途分散しやすい総合型寄り |
| 6 | 3281 | GLP投資法人 | 3.98% | 物流施設中心 |
| 7 | 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 3.96% | 物流施設中心 |
| 8 | 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 3.61% | 総合型 |
| 9 | 8954 | オリックス不動産投資法人 | 3.51% | 総合型 |
| 10 | 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 3.51% | 総合型 |
ここで大事なのは銘柄名の暗記ではない。上位がオフィス寄りになりやすいこと、物流が下支え役になりやすいこと、総合型が多いほど用途分散が効きやすいこと。この癖を掴むのが目的になる。
参考リンク：
日本ビルファンド投資法人
都心の大型オフィスが中心。大手スポンサーの開発力と運営力が強み。
ジャパンリアルエステイト投資法人
こちらもオフィス中心。都心一等地への比重が高くなりやすい。
日本都市ファンド投資法人
商業施設とオフィスを組み合わせた総合型。用途分散で景気の波をならしやすい。
野村不動産マスターファンド投資法人
用途が幅広い総合型。規模の大きさが特徴。
代表物件の例で理解する｜オフィス・物流・住宅の中身
Jリートは株と違って、裏側に実物の不動産がある。
どんな建物かイメージできると、値動きや分配金にも納得感が出やすい。
オフィス
都心の大型ビルは、立地や設備の差で空室率や賃料がかなり変わる。
2026年は供給増が意識されやすい一方で、質の高いビルに需要が集まりやすい局面でもある。
物流
大型物流施設は、賃貸借契約が長めになりやすく、稼働が安定しやすい。
景気が弱っても流通が止まるわけではないので、ポートフォリオの支え役になりやすい用途。
住宅
住む場所は、景気より生活が優先される。
家賃は一気に上がりにくい反面、急落もしにくく、相対的にディフェンシブ寄りとされる理由。
ホテル
人流やインバウンドの影響を強く受ける。
景気循環の波は出やすいが、回復局面では収益が伸びやすく、全体の押し上げ役になることもある。
商業施設
売上連動の賃料がある場合、消費回復局面では上振れしやすい。
その分、厳しい局面では影響も受ける。良くも悪くも景気に素直。
用途別比率で見るリスク｜オフィス偏重はどこまでか
1476のリスクとチャンスをいちばん手早く掴むなら、用途別比率を見るのがいちばんラク。
目安としては、オフィスが最大で、次に物流 → 住宅 → 商業施設 → ホテルになりやすい。ここが1476の性格みたいなもの。
用途別比率を見たときの読み方はシンプルで、オフィスが多いほど、景気・供給増・働き方の変化の影響を受けやすい。都心の空室率と賃料トレンドが軸になる。物流が多いほど、家賃収入は比較的安定しやすく、長期契約が多いか、立地競争がどうかがポイント。住宅が多いほど、景気後退への耐性は上がりやすく、人口動態とエリア分散が効いてくる。ホテルが多いと回復局面で伸びやすい反面、波も出るので分配金の振れを許容できるかが鍵になる。
で、「オフィス偏重はどこまでか」。
1476は分散型とはいえ、最大用途がオフィスである点は変わりにくい。以前よりオフィス比率が下がってきた、と言われることが多くて、用途分散は確かに進んでいる。ただ、それでもオフィスがトップである以上、オフィス市況の見通しを軽くでも追う価値はある。
結局、1476は「市場全体を持つ」商品だけど、用途別比率を見ると、どこに寄っているかが見える。
オフィスをどう受け止めるか。そこが判断の起点になりやすい。
2026年の注目点｜オフィス供給と空室率の見通し
2026年に意識されやすいのが、東京都心のオフィス供給。
竣工が多い年は、平均の空室率が上がりやすく、賃料も弱含みになりやすい。
ただ、ここは初心者が引っかかりやすいところでもある。
平均が悪化しても、全部が同じように悪化するとは限らない。
新築や高性能、駅近といった条件の良いビルに需要が集まり、古いビルが埋まりにくくなる。いわゆる「質への選別」だ。
1476の上位銘柄は、相対的に都心の良質な物件比率が高い傾向がある。
そのため、平均指標の悪化がそのまま直撃しにくい可能性はある。ただし、影響がゼロになるわけではない。
2026年は、オフィス市況の見通しが、分配金や価格にどう織り込まれていくかを見ていく年になりやすい。
一気に結論を出すより、動きを観察する。
物流・住宅・ホテルの役割｜景気局面別の下支え
1476は用途が混ざっているので、景気局面ごとに効いてくる役割が変わる。ここを押さえておくと、値動きへの見方が少し楽になる。
景気が鈍い局面では、住宅と物流が下支えになりやすい。生活や流通は急に止まらないので、分配金の急減を避けたい人にとっては、この役割が効いてくる。
景気が回復する局面では、ホテルや商業施設が伸びやすい。人流や消費が戻ると、収益の上振れが出やすく、ETF全体にも追い風になりやすい。
金利が上がりやすい局面では、リートは借入がある分、どうしても評価が厳しくなりやすい。ただし、賃料が上がる用途や、物件の質が高いところは、ある程度カバーできる場面もある。
「どれが一番強いか」を当てにいくより、複数用途が混ざっていること自体をメリットとして捉える方が実務的。
1476は、その前提で持つ商品だと考えると整理しやすい。
指数の入れ替えと合併動向｜ポートフォリオはどう更新されるか
1476は指数に連動するので、こっちが個別に銘柄を入れ替える必要がない。ここが時短ポイント。
指数が動けば、中身もそれに合わせて勝手に更新される。自分は「メンテ」をしなくていい。
最近のJリート市場では、合併やスポンサー強化で規模が大きくなる銘柄が出てきている。規模が大きいと資金調達がしやすくなって、運営の安定につながることがある。もちろん、合併がいつもプラスとは限らないけど、再編が進めば進むほど、指数の中身もその流れを取り込んでいく。
結果として、1476は「いま強い／いま大きい」銘柄の比率がじわじわ変わり、合併で消える銘柄があれば消え、新しく存在感が増えた銘柄があれば入ってくる。
個別を追わずに市場の変化だけは反映される。そういう仕組みでポートフォリオが更新されていく。
分配金の仕組みや金利との関係、新NISAでの使い方まで含めて確認したい場合はこちら
まとめ｜1476は中身理解が判断の近道
1476は、Jリート全体をまとめて持てるETF。
値動きのクセを作っているのは、上位銘柄と用途別比率だ。
2026年は、オフィス供給や金利が意識されやすい。一方で、物流・住宅・ホテルといった用途分散が、全体の下支えになりやすい構造でもある。ここをどう見るかで、印象は変わる。
投資判断の近道は、難しい分析よりもこの3つ。
1つ目。上位銘柄が、オフィス寄りなのか総合型なのかを把握すること。
2つ目。用途別比率を見て、オフィス依存度を確認すること。
3つ目。分配金は変動前提と割り切って、買うタイミングを分けて平均化すること。
この整理ができていれば、1476は十分扱いやすい。今日はこのくらいで。
