預金がほとんど増えない時代、
その反動みたいに、J-REITがまた静かに注目されている。
理由はシンプルで、年4％前後の利回りが見込めるから。
オフィスや住宅の賃料を原資に分配金を出す仕組みで、
感覚としては「家賃を少しずつ受け取る投資」に近い。
さらに、新NISAでJ-REITのETFも成長投資枠に入った。
非課税でインカムを取りたい人にとっては、かなりの追い風だ。
その流れの中で、日本のREIT市場をまとめて持てる1476にも、
改めて関心が集まっている。
1476とは？基本情報（運用会社・指数・仕組み）
1476は、ブラックロック・ジャパンが運用するETF。正式名称は 「iシェアーズ・コア Jリート ETF」。株と同じで市場時間内に売買できる。1口からも買える。
連動するのは 東証REIT指数（配当込み）。日本のJ-REIT全体に広く投資するタイプだ。つまり、「国内REITをまとめて一本で買えるETF」ってこと。
不動産を自分で買う必要もない。1476を持つだけで、不動産セクターに分散投資できる。家賃収入のようなインカムを狙いつつ、手軽さも保てる。
基本スペック（コスト・純資産総額・流動性）
信託報酬は 年0.165%（税込）。長期でも負担になりにくい水準だな。
純資産総額は 約4,000億円（2025年11月：約4,074億円）。売買高も多く、流動性は十分。分配金は 年4回（2月・5月・8月・11月）。この定期性は、地味に続けやすいポイント。
もちろん新NISAの成長投資枠にも対応。長期でインカムを積み上げたい人には扱いやすいETFだな。
連動対象：東証REIT指数の特徴をやさしく整理
1476が連動を目指す 東証REIT指数（配当込み） は、日本の上場REIT市場を丸ごと追う指数。まず、この指数は市場全体の動きをそのまま映し出す。そのうえで、対象は東証に上場するすべてのJ-REITだ。
さらに、構成比は浮動株調整後の時価総額で決まる。いわゆる「時価総額加重型」という方式だな。だから、大きいREITほど影響力が強い。
ちなみに、指数のベース値は 2003年3月31日の1,000ポイント。そこから市場の成長とともに動いてきた。結果として、「J-REIT市場の平均点」みたいな存在になっている。
そのため、指数が上がれば市場全体が好調。逆に、指数が下がれば不調のサイン。そんな具合で、多くの投資家が目安として使っている。
構成銘柄の特徴：大型REITの影響が大きい
東証REIT指数は時価総額加重型なので、上位銘柄の動きが指数と1476に効きやすい。
1476の組入銘柄トップ10と用途別比率をまとめた記事はこちら
東証REIT指数は分散性も高い
一方で、この指数は用途の分散もかなり効いている。
なぜなら、オフィスだけでなく、商業施設、住宅、物流、ホテル、
ヘルスケアまでいろんな用途が混ざっているからだ。
2025年10月時点の用途比率は、
- オフィス：約36%
- 物流施設：約20%
- 住宅：約15%
- 商業施設：約14%
- ホテル：約10%
- ヘルスケア：約1.5%
こうして見るとオフィスは大きい。しかし、複数セクターへ分散されている点は安心材料。
その結果として、東証REIT指数は「日本の不動産市場を映す鏡」とも呼ばれる。市場全体の温度感を知るうえで便利な指数だな。
J-REIT市場の基本：仕組み・利益構造・分配金の考え方
J-REITは投資家から集めた資金で不動産を買い、運用する仕組みだ。まず、物件の賃料収入や売却益がベースになる。
続いて、その収益を分配金として投資家へ届ける。
実務は投資法人と資産運用会社が担当する。おかげで、個人でも株式と同じ感覚で売買できる。そのため、「大家業を小口化した商品」と言われることも多い。
利益の源泉は家賃収入
J-REITの利益の中心はあくまで家賃だ。そこから維持管理費や利息などを引き、残った利益の多くが
分配金になる。
さらに、日本のJ-REITには「利益の90%以上を分配すると法人税が実質かからない」制度がある。そのおかげで内部留保は少なめ。つまり、分配金に回しやすい構造なんだな。
分配金（分配利回り）の解説
1476の魅力は、値上がり益よりも分配金を受け取り続ける点にある。オフィスや住宅などの賃料収入を原資にしているため、株式配当と比べて分配のブレが小さくなりやすい構造だ。
ただし、分配金利回りは固定ではない。分配金の額と購入価格によって日々変わるため、「今の利回りが高いかどうか」は数字で確認する必要がある。さらに、金利上昇局面では日本国債との比較も重要になる。
直近の分配金実績、実績利回りの計算方法、10年国債との差を使った判断はこちら
投資家にとっての魅力と注意点
「安定したインカムがほしい」人には向いている。年間分配金を見ても、大きな落ち込みは少ない。だから、長期でインカムを積み上げたい人には好相性だ。
ただし、分配金は未来まで保証されない。業績しだいで減配も無配もある。逆に、状況が良ければ増配もあり得る。
1476を持つなら、空室率や新規供給の動き、賃料のトレンドは見ておきたい。そうすれば、分配金の方向性もある程度つかめる。
価格変動の特徴：金利影響・景気感応度・ボラティリティ
1476（＝J-REIT全体）の値動きにはいくつかのクセがある。
1. 金利動向の影響を受けやすい
まず、金利。REITは金利上昇に弱い傾向がある。その理由は主に2つ。
① 利回りの魅力が弱まる
金利が上がると、預金や債券の利回りも上がる。すると、REITの利回りが相対的に見劣りしやすい。
② 借入コストが増える
REITは物件を買うために借入を使う。金利上昇は支払利息の増加につながり、利益を圧迫する。
実際、2022年末〜2023年前半は日銀の政策変更でREIT指数が伸び悩んだ。逆に、金利が落ち着くと資金が戻りやすい。
2. 景気との連動性がある
次に景気。景気が良いとオフィス需要が増える。空室が減って賃料も上がりやすい。ホテルや商業施設も恩恵を受ける。
反対に、不況だとオフィス縮小や賃料交渉が出てくる。商業施設の来客も減り、収益は下がりやすい。
つまり、REITは株ほど敏感でもないが、債券ほど動かないわけでもない。ちょうど“中間”の存在だな。
とはいえ、市場全体では用途が分散されている。あるセクターが弱っても、別のセクターが支えることがある。ここが1476のメリットだ。
3. ボラティリティは「株と債券の中間」
REITの値動きは、株より静かで、債券より動く。過去のデータでも、REIT指数のボラティリティはTOPIXより低く、国債より高い。
ただし、例外的に大きく動く時期もある。
たとえば、
- リーマンショック（2008年）：半値以下に下落
- コロナショック（2020年）：ホテル系中心に50%以上下落
その後はどちらも反発した。とはいえ、経済イベントの影響は避けにくい。その一方で、平常時は株と低相関になる場面もある。だから、ポートフォリオの分散には役立つ。
1476のメリット・注意点（特徴一覧）
1476のメリット（長所）📈
① 幅広い分散効果
まず1476は 1本で日本のJ-REIT市場全体 に投資できる。さらに、物件ベースでは約4,800件以上に分散される。その結果、テナントリスクや地域偏りを抑えられる。不動産特有の“局地リスク”を軽減しやすい。
② 高いインカム利回り
次に、直近の利回りは 4%前後 と高め。さらに、日本株の平均よりも上回っている。そのうえ、原資は賃料収入だ。つまり長期契約に支えられた安定感がある。結果として、利回りの“質”も悪くない。
③ 低コスト運用
さらに、信託報酬は 年0.165%。業界でも最安クラスのコスト。だから、長期保有してもコストが膨らみにくい。その結果、コア資産として扱いやすいETFになっている。
④ 十分な流動性と規模
純資産総額は 約4,000億円超 と大型。さらに、日々の出来高も数十万口レベルで多い。つまり売買はスムーズで、スプレッドも狭め。そのうえ、大口の売買にも耐えやすい。こうして流動性面の安心感は大きい。
⑤ NISA適格・少額から投資可能
さらに新NISAの成長投資枠に入る。その結果、非課税メリットを得やすい。加えて、1口2,000円台前後（2025年時点）で買える。つまり、少額から日本のREIT市場全体に乗れる。これは初心者にもありがたい点だな。
1476の注意点（短所・リスク）⚠️
① 金利上昇に弱い
まず金利リスクだ。金利が上がる局面では、REITは弱くなりやすい。つまり、日銀の政策変更などは逆風になりやすい。この点は、債券に近い性質だと言える。
② 価格変動リスクは普通にある
もちろん元本保証はない。そのうえ、景気悪化や不動産バブル崩壊の局面では大きく下落した経験もある。つまり、株ほど動かないが、債券ほど安定もしない。その結果、「株と債券の中間くらいの揺れ」は覚悟が必要だ。
③ 国内不動産への集中投資
さらに、投資対象は国内の不動産だけ。つまり、地震などの災害リスクの影響を受けやすい。加えて、日本経済の動向にも強く左右される。
海外分散は効いていない。この点は、構造上の弱みでもある。
④ セクター偏重のリスク
指数はオフィスと物流の比率が高い。そのため、この2分野の市況悪化が指数全体を引っ張り下げやすい。
つまり、用途分散はされているものの“オフィス・物流偏重”は残るわけだ。
⑤ 分配金変動・減配リスク
分配金は基本的に安定寄りだ。とはいえ、将来まで保証されているわけではない。
景気悪化や売却損が出ると、減配にもつながる。つまり、“利回りが高いときほど注意”の場面もある。
⑥ 為替メリットはない
そして、海外資産ではないので為替効果はない。つまり、円安恩恵や通貨分散は期待できない。
インフレや円安に対してはドル資産ほどのヘッジ力はない点に注意だ。
どんな投資家と相性が良いか（一般論）
ここまで踏まえると、1476と相性が良いのは
① インカムゲイン重視の投資家
まず、毎年の収入を重視するタイプ。さらに、預金や国債では物足りない人。つまり、乱高下は避けたいが“そこそこの利回り”が欲しい人だな。
② 中長期でじっくり資産形成したい人
さらに、短期売買よりコツコツ派の人。1476は長期向けなので、そのまま相性が良い。
「持ってるだけで家賃が入る感覚」でゆるく続けたい人には向きやすい。
③ 不動産に興味はあるが実物は持てない人
不動産に興味はある。しかし実物は高すぎるし、管理も面倒。そんな人はETFで“オーナー気分”を味わえる。
その結果、1476は大家業の入り口にもなる。流動性も高いので扱いやすい。
④ ポートフォリオに多様化を求める人
さらに、株と債券だけでは物足りない人。1476を組み入れれば、不動産の値動きが加わる。
その結果、分散効果が期待しやすい。しかも国内資産なので為替リスクが増えない。
⑤ NISA枠を有効活用したい人
最後に、NISA枠の“利回り効率”を高めたい人。枠には限りがあるため、利回り4%前後の1476は有力候補になる。
特に、40代サラリーマンで老後資金やセミリタイアを意識し始めた層にはわりと噛み合う商品だと思う。
まとめ：1476は家賃収入型インカムETF
まとめると、1476 iシェアーズ・コア Jリート ETFは
- 日本全国のREITから得る家賃収入をまとめて受け取れる
- 低コスト・高めの利回り・NISA適格
- 中長期のインカム形成に向いた設計
こうした特徴がある。
つまり、「値上がり益」よりも「家賃収入（分配金）」が主役のETF だ。
とはいえ、金利や景気、不動産市況の影響は受ける。そのため、オフィスや物流セクターの動きには注意が必要だ。
もちろん、ここでの説明は購入推奨ではない。ただ、事実を整理すると
日本版REIT指数を使い、
手軽に家賃収入を得るためのETF
この立ち位置に落ち着く。
40代サラリーマンが新NISAでインカムを育てるツールとして検討する。その意味では悪くない選択肢ってところ。ま
